Le titre 6 de la loi du 18 juin 2018 (M.B. 02.07.18) portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, entend réformer la réglementation de la copropriété sur la base de quatre lignes directrices :
- Flexibilisation du fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes :
Ainsi par exemple, les majorités requises à l’assemblée générale sont assouplies : la majorité des 3/4 requise pour la modification des statuts et la réalisation de certains travaux est remplacée par une majorité des 2/3 (article 577-7 §1e 1e du Code civil).
L’article 577-9 du Code civil fait apparaitre la figure de l’administrateur provisoire désigné aux frais de l’association des copropriétaires en vue de se substituer à l’assemblée générale dans certaines hypothèses bien définies (l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales)
- Optimalisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires.
A titre d’exemple
- Toute modification légale n’entraine pas nécessairement une modification des statuts (article 577-14 du Code civil).
- Les notions de fonds de roulement et de fonds de réserves sont précisées, l’article 577-5 §3 prévoyant que la contribution annuelle au fonds de réserve ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.
- Ce même article 577-5 §3 prévoit expressément que le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extra-judiciaires pour la récupération des charges et que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement au paiement desdites charges.
- Rééquilibrage au sein de la copropriété
Entre copropriétaires, la règle du « payeur décide » sera applicable : lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteintes à la gestion commune de la copropriété. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges (article 577-6 §6 du Code civil).
Les rapports entre les copropriétaires et le syndic sont eux aussi visés : l’article 577-8 du Code civil prévoit désormais non seulement la conclusion d’un contrat de syndic mais également le fait que ce contrat doit préciser la rémunération du syndic et notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires ainsi que leur rémunération étant entendu que toute prestation non mentionnée ne pourra pas donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.
- Éclaircissements apportés aux copropriétaires :
La loi s’attache à faire rentrer dans la règlementation certaines évolutions jurisprudentielles.
Ainsi, par exemple, l’article 577-9 du Code civil est complété pour confirmer, conformément à une certaine jurisprudence, que l’association des copropriétaires a le droit d’agir en justice tant en demandant qu’en défendant en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges.
Il convient également de souligner qu’un privilège est introduit à l’article 27 de la loi hypothécaire au bénéfice de l’association des copropriétaires et relatif aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.
Ces différentes dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2019.