Le décret du 28 mars 2024, dit de simplification administrative, instaure une réforme importante des opérations immobilières et mobilières des pouvoirs locaux.
Ces dispositions nouvelles ne se limitent pas à intégrer dans la législation la circulaire du 23 février 2016 relative aux opérations immobilières des pouvoirs locaux.
Des règles nouvelles de compétence entre les différentes instances communales pour la passation de ces opérations sont établies.
Un nouveau chapitre du CDLD fixe les grands principes qui entourent la passation des contrats relatifs aux opérations immobilières et mobilières des pouvoirs locaux.
Synthèse du régime applicable aux opérations patrimoniales des pouvoirs locaux :
- champ d’application ratione personae
Tous les pouvoirs locaux visés à l’article L3111-1, §1 du CDLD, à l’exception des zones de police unicommunales et pluricommunales et des zones de secours.
Sont donc visés tous les pouvoirs locaux soumis à la tutelle, en ce compris les SPPLS et les ASBL locales ; - opérations immobilières concernées
La vente, l’échange, le droit d’emphytéose, le droit de superficie, le louage, le droit de chasse, le droit de pêche, la concession domaniale ou l’occupation précaire portant sur un immeuble qui appartient au pouvoir local.
La notion de louage inclut tout type de bail, en ce compris le bail de résidence principale, le bail commercial, le bail de droit commun, etc.
Contrairement à la circulaire du 23 février 2016, le nouveau chapitre du CDLD ne vise que les opérations sur les biens appartenant aux pouvoirs locaux et non réciproquement l’acquisition, la location de biens immobiliers ou mobiliers par les pouvoirs locaux pour leur propre usage ; - opérations mobilières visées
L’opération relative à la vente ou à la mise à disposition de biens meubles corporels qui appartiennent à un pouvoir local ; - exclusion des opérations mixtes relevant d’autres réglementations
Le nouveau chapitre du CDLD relatif aux opérations patrimoniales ne s’applique pas aux opérations portant à la fois sur l’attribution de contrats relatifs à des opérations immobilières ou à la vente, ou à la mise à disposition de biens meubles corporels qui appartiennent à la commune et sur l’attribution de marchés publics ou de concessions de services ou de travaux, sur l’octroi de toute contribution, avantage ou aide quelle qu’en soit la forme ou la dénomination (sont visées plus clairement dans les travaux préparatoires les subventions) octroyées à des fins d’intérêt public ou sur l’application d’un règlement taxe.
Ne sont dès lors notamment pas visées la concession domaniale, accessoire d’une concession de services ou de travaux, ou la cession de droits réels intervenant dans le cadre de la passation d’un marché public ou d’une concession ; - le principe de publicité préalable sauf motivation adéquate ou disposition spécifique
Ces règles décrétales se fondent d’une part, sur les principes généraux d’égalité de traitement, de non-discrimination et de transparence qui découlent des articles 49 et 56 du TFUE lorsque l’opération projetée vise à attribuer un contrat à un opérateur économique et présente un intérêt transfrontalier certain et d’autre part, les grands principes de droit administratif tel notamment les principes d’égalité et de non-discrimination issus des articles 10 et 11 de la Constitution.
Le principe de publicité préalable est systématisé, alors que suivant la jurisprudence du Conseil d’Etat, il ne s’impose pas en toute hypothèse (CE, arrêt du 20/11/2017, n°239.913) ; - exceptions à la mise en concurrence pour les contrats conclus avec d’autres pouvoirs publics
Une mise en concurrence et des mesures de publicité ne s’imposent pas lorsqu’un pouvoir local conclut avec un ou plusieurs pouvoirs publics un contrat relatif à une opération immobilière si le projet envisagé poursuit un but d’intérêt général et est attribué, sauf exception dûment motivée ou dispositions légales spécifiques, au prix estimé conformément à l’article L3512-2 du CDLD.
Cette disposition a été maintenue malgré les observations formulées au cours des travaux préparatoires par l’UVCW qui a fait observer qu’il n’est pas rare que les pouvoirs publics concluent des opérations entre eux à des prix différents de la valeur estimée vu l’intérêt général recherché de part et d’autre en citant le cas de biens cédés par une commune à une RCA ou encore de terrains mis à disposition d’une SLSP en vue de la création de logements publics ; - principe général de l’estimation préalable
A l’instar de ce qui est prévu par la circulaire du 23 février 2016 relative aux opérations immobilières des pouvoirs locaux, les nouvelles dispositions du CDLD prévoient que les pouvoirs locaux doivent disposer d’une estimation récente sauf dispositions légales spécifiques.
Le délai d’une durée maximum d’un an n’est pas repris dans le texte, mais est cité au cours des travaux préparatoires pour apprécier le caractère récent de l’estimation.
Cette estimation est sollicitée, sauf exception dûment motivée, auprès d’un expert indépendant, d’un commissaire d’un comité d’acquisition, d’un notaire, d’un géomètre-expert immobilier, d’un expert immobilier ou d’un architecte inscrit à l’Ordre des architectes ; - entrée en vigueur – dispositions transitoires
Le décret du 28 mars 2024 modifiant le Code de la démocratie locale et de la décentralisation en vue de simplifier le fonctionnement et l’organisation des organes communaux et provinciaux est entré en vigueur le 1er septembre 2024.
L’article 110 du décret comporte la disposition transitoire suivante:
"Les délibérations et actes pris postérieurement à l'entrée en vigueur du présent décret ne sont pas soumis aux articles L3511-1 à L3513-2 du même Code et restent soumis aux dispositions qui étaient en vigueur en la matière au jour de leur adoption si une délibération de principe régissant la passation du contrat a été adoptée préalablement à l'entrée en vigueur du présent décret. La délibération de principe est celle qui fixe les conditions et les modalités de la procédure de passation du contrat et adopte les conditions contractuelles qui régissent l'opération". - Nouvelle circulaire relative aux opérations patrimoniales des pouvoirs locaux
La nouvelle circulaire du 20 juin 2024 abroge et remplace la circulaire du 23 février 2016.
Elle est disponible en ligne sur le site https://interieur.wallonie.be
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