Dringende herstellingswerken uitgevoerd door uw verhuurder: gedogen of recht op huurvermindering?
U zal het maar meemaken: U huurt een pand (woninghuur of handelshuur) waaraan dringende herstellingswerken dienen te worden uitgevoerd die worden gelast door uw verhuurder. De kans dat u enige hinder ondervindt door dergelijke dringende werken, is reëel. Er wordt misschien een stelling geplaatst die de zichtbaarheid van uw pand vermindert, die de toegang ertoe ernstig beperkt, u dient werkmannen te ontvangen, of u ervaart overlast door stof of lawaai.
Het Burgerlijk Wetboek voorziet in artikel 1724 dat de huurder in principe gehouden is dergelijke werken te gedogen, welke ongemakken deze werken ook met zich meebrengen en onverminderd het feit dat er inderdaad genotsderving is van een gedeelte van het gehuurde goed.
De wetgeving voorziet echter wel in de mogelijkheid om een huurvermindering te bedingen indien dergelijke werken meer dan 40 dagen aanslepen. De huurprijs kan dan verminderd worden naar evenredigheid van de duurtijd van de werken en van het exacte gedeelte van het verhuurde goed waarvan het genot wordt gederfd.
Let wel op: voormelde wetgeving is niet van dwingend recht zodat partijen hiervan te allen tijde contractueel kunnen afwijken, zowel in het voor- als in het nadeel van de huurder. Zo kan er worden bedongen dat u als huurder nooit recht zal hebben op een schadevergoeding ingevolge dergelijke werken, ook niet indien deze 40 dagen zouden overschrijden. Daarentegen kan tevens bedongen worden dat de huurder reeds recht heeft op huurvermindering bij werken die slechts één week zouden duren.
Ingevolge vaststaande Cassatierechtspraak geldt wel één pertinente uitzondering voor gehuurde panden die gelegen zijn in een gebouw in mede-eigendom waar er een onderscheid moet worden gemaakt tussen herstellingen aan privatieve delen of gemeenschappelijke delen. Indien er dringende herstellingen dienen te gebeuren aan gemeenschappelijke delen, waartoe werd besloten door de vereniging van mede-eigenaars, zal de verhuurder nooit gehouden kunnen zijn tot een huurvermindering, ook niet indien de huurovereenkomst wel voorziet in de mogelijkheid tot huurvermindering conform artikel 1724 B.W.
Een voorafgaandelijke revisie van je huurovereenkomst met aandacht voor het bovenstaande is dan ook aangewezen. Laat je hierin desgewenst bijstaan door een raadsman.