Een oplossing in zicht voor de belasting van inkomsten m.b.t. in het buitenland gelegen onroerende goederen
Probleem: schending van Europese regelgeving
Het probleem is welgekend : voor het belasten van de onroerende inkomsten past België een andere berekeningsmethode toe voor niet beroepsmatig gebruikte onroerende goederen gelegen in het buitenland dan deze gelegen in België.
De belastbare grondslag wordt berekend op basis van de kadastrale waarde voor de onroerende goederen die op het nationale grondgebied zijn gelegen, en op basis van de reële huurwaarde voor die welke in het buitenland zijn gelegen.
Hoewel de inkomsten van dit buitenlands onroerend goed vrijgesteld zijn van Belgische belastingen indien er een Verdrag voorligt, worden deze buitenlandse onroerende inkomsten wél in rekening gebracht bij de berekening van het belastingtarief dat toepasselijk is op de inkomsten die wel in België belastbaar zijn.
Dit is het zogenaamde “progressievoorbehoud”.
Het Europese Hof van Justitie heeft de Belgische Staat meermaals gewezen op de discriminatie die bestond wegens het toepassen van de nadelige berekeningsmethode voor het buitenlands onroerend goed. De laatste uitspraak dateert van 12 april 2018.
Het talmen van de Belgische Staat om de regeling aan te passen leidde uiteindelijk tot een veroordeling van de Belgische Staat op 12 november 2020 tot betaling van een boete van 2 mio EUR, te vermeerderen met een dwangsom van 7.500 EUR per dag dat België niet met een oplossing komt.
Wetgevend initiatief
Nu is er eindelijk een concreet initiatief om gevolg te geven aan de uitspraken van het Europees Hof van Justitie. De nieuwe maatregelen zijn welgekomen en zullen hopelijk een einde stellen aan de lange periode van rechtsonzekerheid op dit vlak.
Een voorontwerp van Wet werd thans voorgelegd aan de Raad van State.
Dit zijn de krachtlijnen van deze nakende wetswijzing (uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van State):
- Voor in het buitenland onroerende goederen wordt eveneens de notie “kadastraal inkomen” gehanteerd;
- Dit geldt voor de in het buitenland gelegen ongebouwde en gebouwde onroerende goederen toebehorende aan een persoon onderworpen aan de personenbelasting of de rechtspersonenbelasting;
- Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de in het buitenland verhuurde, leegstaande en eigen gebruikte panden;
- Hoewel er steeds een minimumheffing is ten belope van het kadastraal inkomen, geldt de proportionele vermindering eveneens voor improductief buitenlands onroerend goed en zal men pro rata worden belast in functie het aantal dagen dat men eigenaar is in het betrokken jaar;
- Buitenlandse belastingen zijn niet langer aftrekbaar;
- Voor beroepsmatig gebruikt buitenlands onroerend goed wordt het netto-inkomen in rekening gebracht, waarbij de aftrek voor onderhouds- en herstellingskosten forfaitair bepaald wordt op 40 % voor gebouwd onroerend goed (10 % voor ongebouwd onroerend goed), met dien verstande dat de kostenaftrek, net zoals voor het Belgisch onroerend goed, wordt beperkt in functie van de hoogte van de kadastrale waarde;
- Bezwaar tegen een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen m.b.t. buitenlands onroerend goed is mogelijk. Eveneens kan de wijziging of herziening in bepaalde omstandigheden worden gevraagd;
Hoe wordt het kadastraal inkomen vastgesteld voor het buitenlands patrimonium?
Gezien er in het buitenland meestal geen register is van de grondeigenaars of geen administratie bestaat die instaat voor de vorming van kadastrale percelen, zal de administratie zich moeten baseren op informatie welke zij aangeleverd krijgt door de belastingplichtige.
De belastingplichtige zal een kadastraal inkomen voor één goed of een groep van onroerende goederen kunnen aangeven, voor zover er in dat laatste geval sprake is van één enkele woon- of exploitatie -eenheid.
De groepering van onroerende goederen biedt uiteraard een administratieve vereenvoudiging voor zij die de verkoopwaarde van elk deel van zijn eigendom niet kennen, maar wel die van het geheel.
Op de belastingplichtige rust dus een spontane aangifteplicht.
Het idee is de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde die meestal wel vastgesteld kan worden.
Enkel wanneer de actuele verkoopwaarde niet gekend is, kan men de verwervingsprijs gebruiken.
Deze berekening kan men doen op basis van een correctiefactor die bij koninklijk besluit zal worden vastgesteld.
Op die verkoopwaarde op het referentie-tijdstip (1975) wordt vervolgens een kapitalisatiefactor toegepast van 5,3 % om het kadastraal inkomen te bepalen.
Bijvoorbeeld als de actuele verkoopwaarde (in 2020) van het buitenlands goed 800.000 EUR bedraagt, zal het kadastraal inkomen van dit goed 2.820 EUR bedragen, zijnde 800.000 EUR gedeeld door 15,036 (correctiefactor voor 2020), vermenigvuldigd met 5,3 %.
Maar als dit goed werd aangekocht in 2008 voor een prijs van 500.000 EUR, en men geen idee heeft van de actuele waarde, zal het kadastraal inkomen van dit goed 2.265 EUR bedragen, zijnde 500.000 EUR gedeeld door 11.698 (correctiefactor voor 2008), vermenigvuldigd met 5,3 %.
Naar verluidt zal men voor ongebouwde onroerende goederen het kadastraal inkomen bepalen op 2 EUR per hectare.
Wanneer aangifte?
Rijksinwoners die reeds eigenaar waren voor 1 januari 2021 hebben tijd tot 31 december 2021 om aangifte te doen van het bestaand onroerend goed.
Maar indien zij voor voorheen al aangifte deden, dan zullen zij spontaan worden gecontacteerd door de administratie teneinde de nodige informatie in te zamelen welke nodige is voor het bepalen van de kadastrale waarde van het buitenlands patrimonium.
Rijksinwoners die eigenaar worden na 1 januari 2021, moeten een aangiftetermijn respecteren van 4 maanden vanaf de datum van de eigendomsoverdracht, met dien verstande dat zij minstens 4 maanden hebben te rekenen vanaf de kalendermaand die volgt op deze waarin de nieuwe wet in het Belgisch Staatsblad zal worden gepubliceerd.
Nieuwe taxatie vanaf aanslagjaar 2022
Vanaf aanslagjaar 2022 zal de belasting worden gevestigd op basis van de nieuwe wetgeving. Voor de aangifte voor aanslagjaar 2021 geldt in principe nog de oude, discriminerende wetgeving. Het is nochtans hoogst betwistbaar dat een belasting wordt gevestigd op basis van Belgische Wetgeving die de Europese regelgeving schendt. Het is raadzaam om vóór het indienen van uw aangifte overleg te plegen met een specialist ter zake.
Joke Vanden branden – Toon Sas